离婚谈判桌上，绝大部分的争执都围着一套房子转。房产怎么分，取决于两件事：什么时候买的，钱是谁出的。把这两点对应的规则搞清楚，分割方案基本就定了。
情形一：婚前全款购买、登记在自己名下。这是最干净的归属——个人财产，离婚不参与分割，婚龄再长也”不转化”。很多老人以为”结婚超过八年就变成共同财产”，那是早已废止的旧规定，现行法律没有转化制度。
情形二：婚后购买，无论登记在谁名下。原则上属夫妻共同财产，离婚时均分。注意”登记在谁名下”不影响共有性质——婚后用夫妻收入买房，写一方的名字也是共同财产。均分是原则，但法院会参照照顾子女、女方和无过错方权益的原则适当倾斜，比如抚养孩子的一方可能多分。
情形三：婚前一方付首付、登记在出资方名下，婚后共同还贷。这是纠纷最多的类型。规则是：房子归登记方，但婚后共同还贷的部分及其对应的房屋增值，由登记方补偿对方。举个例子：婚前首付30万买100万的房，婚后共同还贷50万，离婚时房子涨到200万——共同还贷50万占购房款（首付30+贷款70）的50%，对应增值部分要按比例补偿给另一方。计算公式各法院略有差异，但补偿方向是一致的。
情形四：父母出资买房。婚后一方父母全额出资、登记在自己子女名下的，视为对自己子女的赠与，属个人财产；只出部分首付的，没约定的一般认定为对夫妻双方的赠与（实务中有地方口径差异）；双方父母共同出资、登记在一方名下的，一般按各自出资比例按份共有。
情形五：加名。婚前房产婚后加了对方名字，属于房屋赠与行为，房产变为共同财产。但法院分割时未必均分——会考虑婚姻存续时间、加名后的贡献等因素裁量。短婚加名又离婚的案子，法院判小比例分割的很常见。
实务建议两条。第一，把出资凭证留好：首付的转账记录、父母出资的备注说明、还贷账户流水，这些证据决定了你在”情形三””情形四”里能争到多少；很多当事人卡在”证明不了首付是我父母出的”这一步。第二，大额财产提前约定：婚前协议、婚内财产协议不丢人，白纸黑字约定清楚归属，比离婚后打两年的确权官司体面得多。需要起草或审查协议的，通过律师服务平台按次委托，费用远低于事后纠纷。
最后提醒：房产分割之外还有户口、贷款变更、过户税费等配套问题，调解协议或判决生效后要第一时间办过户——对方名下的房，不过户就始终有风险。家事纠纷的终点不是判决书，是权属登记簿上的名字。
